مرسوم رقم (23) لسنة 2020

بشأن

تنظيم بيع الورثة للعقارات السكنيّة في إمارة دبي

ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

نحن محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

بعد الاطلاع على قانون المُعاملات المدنيّة لدولة الإمارات العربية المُتّحِدة، الصّادر بالقانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 وتعديلاته،

وعلى قانون الإجراءات المدنيّة، الصّادر بالقانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 ولائحته التنظيميّة وتعديلاتِهِما،

وعلى القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي وتعديلاته،

وعلى القانون رقم (9) لسنة 2007 بشأن إنشاء مُؤسّسة الأوقاف وشُؤون القُصّر،

وعلى القانون رقم (4) لسنة 2011 بشأن مُؤسّسة محمد بن راشد للإسكان ولائحته التنفيذيّة،

وعلى القانون رقم (4) لسنة 2013 بشأن الكاتب العدل في إمارة دبي،

وعلى القانون رقم (7) لسنة 2013 بشأن دائرة الأراضي والأملاك،

وعلى القانون رقم (8) لسنة 2015 بشأن هيئة تنمية المُجتمع في دبي،

وعلى القانون رقم (13) لسنة 2016 بشأن السُّلطة القضائيّة في إمارة دبي،

وعلى المرسوم رقم (31) لسنة 2016 بشأن رهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي،

وعلى التعليمات الصّادرة بتاريخ 20 سبتمبر 1994 بشأن الأراضي الممنوحة من الحُكومة للمُواطنين في إمارة دبي،

وعلى الأمر الصّادر بتاريخ 20 سبتمبر 1994 بشأن حظر تصديق الكاتب العدل على أي عقد أو اتفاقيّة أو مُستند يتعلّق بالتصرُّف في الأراضي الممنوحة،

وعلى الأمر الصّادر بتاريخ 12 يوليو 2004 بشأن الأراضي السكنيّة الممنوحة للمُواطنين في إمارة دبي،

نرسم ما يلي:

التعريفات

المادة (1)

تكون للكلمات والعبارات التالية، حيثُما وردت في هذا المرسوم، المعاني المُبيّنة إزاء كُلٍّ منها، ما لم يدل سياق النص على غير ذلك:

الإمارة	:	إمارة دبي.
الحُكومة	:	حُكومة دبي.
الدائرة	:	دائرة الأراضي والأملاك.
المُؤسّسة	:	مُؤسّسة محمّد بن راشد للإسكان.
المُدير العام	:	مُدير عام الدائرة.
العقار السكني	:	قطعة الأرض الفضاء، أو المسكن الكائن في الإمارة المُقام على قطعة أرض منحة أو مُلك حر، المملوك لورثة على الشيوع، الصّادر بشأنه شهادة من الدائرة بمُلكِيّتهم المُطلقة له، سواءً كان في الأصل ممنوحاً لمُورِّثهم من الحُكومة أو مملوكٌ له بأي سببٍ من أسباب كسب الملكيّة.
اللجنة	:	اللجنة القضائيّة الخاصّة المُشكّلة للنظر والفصل في الطلبات والادعاءات والمُنازعات والطُّعون المُقدّمة إليها بشأن بيع العقار السكني.

نطاق التطبيق

المادة (2)

أ- تُطبّق أحكام هذا المرسوم على العقار السكني الذي يرغب أي من الورثة في بيعه، وفقاً للأحكام والإجراءات والضّوابط والشُّروط المنصوص عليها في هذا المرسوم.

ب- لا تُطبّق أحكام هذا المرسوم على المساكن الجاهزة التي يتم منحها من المُؤسّسة، وتسري بشأنها أحكام القانون رقم (4) لسنة 2011 ولائحته التنفيذيّة المُشار إليهما.

شُروط وإجراءات بيع العقار السكني

المادة (3)

أ- يجوز لأي وارث أو من يُمثِّلُه قانوناً التقدُّم للدائرة بطلب المُوافقة على بيع العقار السكني، وفقاً للإجراءات والمُتطلّبات التي تعتمدها الدائرة في هذا الشأن.

ب- تتولّى الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحُكوميّة المعنيّة في الإمارة، وعلى وجه الخُصوص المُؤسّسة وهيئة تنمية المُجتمع في دبي ومُؤسّسة الأوقاف وشُؤون القُصّر، إجراء دراسة حالة للطلب المُقدّم إليها بمُوجب الفقرة (أ) من هذه المادة، على أن يُراعى في هذه الدراسة التحقُّق مِمّا يلي:

1. أن يتوفّر لدى جميع الورثة أي من الحالات التالية:

أ- أن يكون لديهم مسكناً آخر أو أرضاً مُخصّصة للسكن، منحةً أو ملك.

ب- أن يكون العقار السكني لا يفي بحاجتهم لأي سببٍ من الأسباب، ويشمل ذلك عدم تناسُب عددهم مع مساحة العقار السكني.

ج- أي حالات أخرى تقبلها الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحُكوميّة المعنيّة في الإمارة.

2. ألا تكون هناك موانع قانونيّة أو حُقوق للغير تحول دون بيع العقار السكني.

3. ألا يلحق بأي من الورثة أي ضرر نتيجة بيع العقار السكني، وعلى وجه الخُصوص كبار السن والقُصّر وغير المُتزوِّجات والمُطلّقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة، ويشمل ذلك عدم توفُّر مسكن بديل ومُناسِب من حيث القيمة والموقع والمساحة، سواءً كان هذا العقار السكني منحة أو ملك.

ج- تتولى الدائرة بعد التحقُّق من صِحّة الطلب والمُستندات المُرفقة به، وبعد اكتمال إجراء دراسة الحالة المُشار إليها في الفقرة (ب) من هذه المادة، إخطار باقي الورثة بطلب الوارث ببيع العقار السكني، وفقاً لوسائل الإخطار التي يتم تحديدها بقرار من المُدير العام، للإفادة بمرئيّاتهم نحو المُوافقة أو رفض طلب بيع العقار السكني، وذلك خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ إخطارهم بالطلب.

المُوافقة على بيع العقار السكني

المادة (4)

أ- في حال مُوافقة جميع الورثة على طلب بيع العقار السكني، تتولى الدائرة اتخاذ الإجراءات اللازمة لبيعه، سواءً عن طريق تقدُّم أحد المُشترين لشراء العقار السكني وفقاً لقيمتِه السوقيّة التي تُقدِّرها الدائرة، أو بطريق المُزايدة وفقاً للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 ولائحته التنظيميّة المُشار إليهما والتشريعات السارية في هذا الشأن.

ب- مع مُراعاة حُكم الفقرة (ب) من المادة (3) من هذا المرسوم، على الدائرة التحقُّق من توفُّر الشُّروط التالية قبل اتخاذ الإجراءات اللازمة لبيع العقار السكني:

1. أن يكون المُشتري مُواطِناً، وذلك في الأحوال التي يكون فيها العقار السكني خارج مناطق تملُّك غير المُواطنين للعقارات في الإمارة وفقاً للقانون رقم (7) لسنة 2006 المُشار إليه.

2. أن يتم سداد كافّة المبالغ المُستحقّة أو المُؤجّل استحقاقها للجهات الحُكوميّة المعنيّة على العقار السكني، إن وجدت، ويجوز للدائرة قبول طلب تأجيل استيفاء تلك المبالغ لما بعد بيع العقار السكني، إذا قدّم الوارث مُقدّم طلب بيع العقار السكني أسباباً مُبرّرة للتأجيل، وفي هذه الحالة يتم استيفاء المبالغ المُستحقّة أو المُؤجّل استحقاقها للجهات الحُكوميّة المعنيّة من حصيلة بيع العقار السكني، وذلك قبل توزيعه على الورثة.

3. أن يُوافق المُشتري على إيداع مبلغ بيع العقار السكني في حساب الدائرة، لتتولى توزيعه على الورثة بحسب حِصّة كُل منهم في العقار السكني.

4. أي شُروط أخرى تُحدِّدها الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحُكوميّة المعنيّة بمُوجب القرارات الصّادرة عن المُدير العام في هذا الشأن.

توفير الحلول الإسكانيّة البديلة

المادة (5)

أ- إذا تبيّن للدائرة من خلال دراسة الحالة التي يتم إجراؤها وفقاً لحُكم الفقرة (ب) من المادة (3) من هذا المرسوم أن أياً من الورثة ليس لديه مسكن آخر غير العقار السكني المطلوب بيعه، أو أن هناك ضرراً سيلحق بأي من الورثة نتيجة بيع العقار السكني، وعلى وجه الخُصوص كبار السن والقُصّر وغير المُتزوِّجات والمُطلّقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة، فعلى الدائرة التنسيق مع المُؤسّسة لتوفير حُلول إسكانيّة بديلة لهؤلاء الورثة وفقاً للإجراءات والضّوابط والاشتراطات التي يتم اعتمادها بين الدائرة والمُؤسّسة في هذا الشأن.

ب- يُوقف النّظر في طلب بيع العقار السكني في الحالة المُشار إليها في الفقرة (أ) من هذه المادة، لحين توفير حل إسكاني بديل للورثة من قبل المُؤسّسة، أو بمُضي سنة واحدة من تاريخ تقديم طلب بيع العقار السكني، أيُّهما أقرب.

ج- إذا تعذّر على المُؤسّسة توفير حل إسكاني بديل للورثة عند حلول الأجل المُشار إليه في الفقرة (ب) من هذه المادة لأي سببٍ من الأسباب، وتبيّن من خلال دراسة الحالة التي يتم إجراؤها وفقاً لحُكم الفقرة (ب) من المادة (3) من هذا المرسوم أن هناك ضرراً سيلحق بالورثة نتيجة بيع العقار السكني، فإنّه يُوقف النظر في طلب بيع العقار السكني، ويتم إعادة النظر في هذا الطلب عند توفُّر الحلول الإسكانيّة البديلة، على أن تعمل المُؤسّسة على توفير الحلول الإسكانيّة البديلة في أقرب وقت مُمكِن.

رفض بيع العقار السكني

المادة (6)

أ- في حال مُضي المُدّة المُشار إليها في الفقرة (ج) من المادة (3) من هذا المرسوم دون أي رد من الورثة بعد التحقُّق من استلامِهِم أو علمِهِم بالإخطار، أو في حال رفض أي من الورثة الطلب المُقدّم ببيع العقار السكني، تتولى الدائرة إجراء التسوية الودّية بين الورثة، إن أمكن ذلك، وفقاً للقواعد والإجراءات والمُدد التي تعتمدها الدائرة في هذا الشأن.

ب- في حال قبول جميع الورثة مساعي الدائرة في التسوية الودّية وفقاً لحُكم الفقرة (أ) من هذه المادة، يتم إثبات هذه التسوية بمُوجب عقد يتم التوقيع عليه من قبل الورثة أو من يُمثِّلُهم قانوناً، والتصديق عليه من قبل الدائرة وفقاً للتشريعات السارية، وتقوم الدائرة في هذه الحالة بالسير في إجراءات بيع العقار السكني وفقاً لأحكام المادة (4) من هذا المرسوم.

ج- إذا استمر رفض أي من الورثة للطلب المُقدّم ببيع العقار السكني على الرّغم من مساعي الدائرة بإجراء التسوية الودّية وفقاً لحُكم الفقرة (أ) من هذه المادة، تُصدِر الدائرة وثيقة رسميّة لصالح الوارث مُقدّم الطلب تُفيد فيها تعذُّر إجراء التسوية الودّية بين الورثة، لغايات تمكين مُقدِّم الطلب من رفع دعوى بيع العقار السكني عن طريق اللجنة.

الطّعن على قرارات الدائرة

المادة (7)

يجوز لِكُل ذي مصلحة الطّعن أمام اللجنة على القرارات التي تُصدِرها الدائرة أو المُؤسّسة والإجراءات التي تتخذها أيٌّ منها وفقاً لأحكام هذا المرسوم، على أن يُقدّم الطعن خلال (10) عشرة أيام عمل من تاريخ علمه بالقرار أو الإجراء المطعون ضدّه، ويتم النظر والفصل في هذا الطعن من قبل اللجنة وفقاً للإجراءات والمُدَد والضّوابط والحالات التي تُقرِّرها اللجنة في هذا الشأن.

تشكيل اللجنة القضائية

المادة (8)

أ- يتم نظر كافّة الطلبات أو الادعاءات أو المُنازعات التي تنشأ بين الورثة بسبب بيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذا المرسوم، بما في ذلك الطعن على القرارات التي تُصدِرها الدائرة أو المُؤسّسة أو الإجراءات التي تتخذها أيٌّ منها وفقاً لأحكام هذا المرسوم، من قبل اللجنة التي يتم تشكيلها بقرار من الحاكم من ذوي الخبرة والاختصاص في المجالات القانونيّة والماليّة والعقاريّة.

ب- تختص اللجنة دون غيرِها في الإمارة بالنّظر والفصل في الطلبات والادعاءات والمُنازعات والطُّعون المُشار إليها في الفقرة (أ) من هذه المادة، على أن يُحدَّد في قرار تشكيل اللجنة كيفيّة اختيار أعضائِها، وتحديد اختصاصاتِها وصلاحيّاتِها، وبيان حجّية أحكامِها، وآليّة تنفيذِها، وغيرها من الأحكام ذات الصِّلة.

بيع العقار السكني عن طريق اللجنة

المادة (9)

أ- تقضي اللجنة ببيع العقار السكني بطريق المُزايدة في حال تعذُّر قسمة العقار السكني عيناً، أو أن يكون من شأن القسمة عيناً إحداث ضرر أو نقص كبير في قيمة العقار السكني، وعلى المُدّعي في هذه الحالة اختصام جميع الورثة، وللجنة إذا قرّرت بيع العقار السكني بطريق المُزايدة أن تقصر المُزايدة على الورثة إذا طلبوا ذلك بالإجماع.

ب- على اللجنة أن تُراعي في قرارها الصّادر ببيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذه المادة ألا يلحق بأي من الورثة أي ضرر، وعلى وجه الخُصوص كبار السن والقُصّر وغير المُتزوِّجات والمُطلّقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة.

ج- لا يجوز للجنة قبول أي طلب أو ادعاء يتعلّق ببيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذا المرسوم، ما لم يكُن لدى مُقدِّم الطلب أو المُدّعي الوثيقة الرسميّة المُشار إليها في الفقرة (ج) من المادة (6) من هذا المرسوم.

د- على اللجنة إيداع مبلغ بيع العقار السكني وفقاً لحُكم هذه المادة في حساب الدائرة، لتتولى توزيعه على الورثة بحسب حِصّة كُل مِنهُم في العقار السكني.

ه- في جميع الأحوال، على اللجنة أن تُراعي في قرارها الصّادر ببيع العقار السكني دراسة الحالة التي يتم إجراؤها وفقاً لحُكم الفقرة (ب) من المادة (3) من هذا المرسوم، والقواعد والإجراءات المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 ولائحته التنظيميّة المُشار إليهما.

تقديم الدعم

المادة (10)

على كافة الجِهات المعنيّة في الإمارة، كُل في حدود اختصاصه، تقديم الدعم اللازم للدائرة لتمكينِها من القيام بمهامِّها المُقرّرة بمُوجب هذا المرسوم، واتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ القرارات التي تصدُر تطبيقاً لأحكامِه.

بُطلان التصرُّفات المُخالِفة

المادة (11)

يُعتبر أي تصرُّف يتم خلافاً لأحكام هذا المرسوم باطِلاً، ولا يجوز تسجيلُه ولا يترتّب عليه أي أثر قانوني سواءً في مُواجهة الحُكومة أو الدائرة أو الغير.

سريان قانون المُعاملات المدنيّة

المادة (12)

تُطبّق أحكام الملكيّة الشائعة المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 وتعديلاته المُشار إليه في كُل ما لم يرد بشأنه نص خاص في هذا المرسوم.

إصدار القرارات التنفيذيّة

المادة (13)

يُصدِر المُدير العام القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا المرسوم، وتُنشر في الجريدة الرسميّة.

الإلغاءات

المادة (14)

يُلغى أي نص في أي تشريعٍ آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام هذا المرسوم.

النّشر والسّريان

المادة (15)

يُنشر هذا المرسوم في الجريدة الرسميّة، ويُعمل به من تاريخ نشره.

محمد بن راشد آل مكتوم

حاكم دبي

صدر في دبي بتاريخ 13 أغسطس 2020 م

الموافـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــق 23 ذو الحجة 1441 هـ